Инвестиционный климат. Что отпугивает инвесторов?
Иностранцам трудно на российском рынке - инвестиционный климат другой. Ведь для того, чтобы разобраться в законодательстве и особенностях российского рынка нужно потратить немало времени.
Последние пару лет являются наиболее показательными с точки зрения инвестиционной привлекательности в недвижимость. Ведь только по коммерческой недвижимости объем сделок достиг $8,9 млрд. и снижения не ожидаются. Но, на данный момент самыми активными инвесторами остаются Российские. Примерно 90% приходится на долю российского капитала в общем объеме сделок.
Локальные правила непонятны иностранцам. Им сложно объяснить, что означает плата за подключение коммуникационных сетей и т.д., ведь западным странам не присуще такие примеры.
Наибольший интерес для иностранных компаний вызывает рынок жилой недвижимости. Стоимость на недвижимость растет, спрос находится на стабильно высоком уровне, поэтому доходность наших проектов выше, чем в западных странах. На количество иностранных инвестиций влияют 2 фактора: желание получить более высокую прибыль и боязнь рисков.
Жилая недвижимость против коммерческой
Многие расходятся в оценках того, куда выгоднее вкладывать деньги в жилую или коммерческую недвижимость. Существует 2 критерия оценки привлекательности объекта - рост потенциала стоимости и текущая доходность. С точки зрения текущей доходности коммерческая недвижимость имеет более высокую доходность, а с точки зрения потенциала роста стоимости показатели жилой и коммерческой недвижимости примерно равны. Доходность жилья составляет 2-8 % а доходность коммерческой 8-13%. Но не стоит забывать, что торговые объекты, например объекты по стрит ретейлу окупаются в среднем за 6-9 лет, офисные объекты за 8-10 лет, гостиничные более 9 лет, а срок окупаемости жилья 3-5 лет. Если инвесторы нацелены на быстрое получение прибыли, то в приоритете будет находиться реализация жилых проектов.
Рискованный бизнес
Строительство считается достаточно рискованным вложением средств. Определенное количество компаний привлекают средства, размещая займы или проводя первичное публичное предложение. Большую роль играют административные риски. Основные проблемы связаны с получением разрешения на строительство и с согласованием градостроительной документаций. А, для иностранцев ситуация, когда сроки получения документов непонятный, а срыв проекта происходит по административной причине при уже полученных разрешениях, совсем неприемлема.